La pierre, un socle solide pour nos retraites

Les placements immobiliers de la Cavec apportent une contribution significative à la performance de sa gestion d’actifs et au renforcement de ses réserves – atteignant 1,96 milliard d’euros au 31 décembre 2023 – garantes de la retraite future des cotisants. Retour sur une stratégie payante.

Dès sa première acquisition immobilière, la Cavec a poursuivi une stratégie et des objectifs bien précis, dont elle n’a jamais varié au fil des années.

« La pierre s’inscrit dans une politique d’investissement diversifiée, recherchant dans chaque classe d’actifs – actions, obligations, monétaire, immobilier, private equity – les valeurs « premium », du haut de panier, à risque faible et rendement robuste », explique Florence Hauducoeur, expert-comptable et administratrice de la Cavec, en charge de piloter la stratégie immobilière de la Caisse.

Au cœur de cette stratégie, un principe simple : acheter et louer des immeubles de petite taille (de 1 600 à 3 000 m²), exclusivement situés dans Paris intra-muros et plus précisément, dans le « QCA », ou quartier central des affaires, soit le 8ᵉ et une partie des 1ᵉʳ, 2ᵉ, 9ᵉ, 16ᵉ et 17ᵉ arrondissements.

« Nous privilégions les actifs physiques et non la pierre-papier, sans se l’interdire. Nous ne sommes pas non plus un fonds immobilier, qui acquiert des immeubles pour les revendre et réaliser une plus-value à moyen terme. Nous investissons sur le très long terme, dans un patrimoine de haute qualité, générant des revenus locatifs consistants et réguliers. Nous opérons toujours en monopropriété, afin de conserver une totale maîtrise sur la gestion, l’amélioration et l’entretien des biens », précise Florence Hauducoeur.

La Cavec est propriétaire de son siège social de 1 500 m², rue Fabert dans le 7^ème arrondissement de Paris qui, outre sa dimension fonctionnelle, représente un élément de patrimoine.

La Cavec est également propriétaire aujourd’hui de huit immeubles de rapport, tous positionnés dans le « QCA » ou le quasi-QCA, loués principalement à des entreprises réputées du luxe, de la cosmétique, du droit et des services financiers. En 2023, ils ont généré des loyers pour un montant total de 11 millions d’euros, soit un rendement moyen de 5.27 %, net d’impôt, par rapport aux valeurs d’acquisition. Au-delà de cette contribution annuelle aux réserves de la Caisse, les immeubles gagnent régulièrement en valeur, accroissant la solidité du portefeuille d’actifs.

La valeur vénale totale du portefeuille, en l’état et en poursuite d’usage, s’élève à 284 millions d’euros au 31 décembre 2023, soit une plus-value latente de 36 millions d’euros et un gain de 15% par rapport aux valeurs d’acquisition.

Un taux d’occupation proche de 100 %

À lui seul, le plus ancien investissement de la Caisse toujours en portefeuille acheté en 1983, présente une plus-value latente de 16 millions d’euros, soit x2.5 par rapport à son prix d’achat, et un rendement locatif de 11% en 2023 par rapport à la valeur d’acquisition. Il donne un aperçu du potentiel de valorisation, à long terme, des sept acquisitions suivantes, plus récentes, réalisées à partir de 2011. Au total, les actifs immobiliers directs représentent 17% des investissements de la Cavec, non loin de la limite légale de 20 % dévolue aux réserves des organismes relevant du Code de la sécurité sociale.

L’emplacement, la qualité architecturale et le format des immeubles revêtent un intérêt supplémentaire : leur résistance aux baisses conjoncturelles du marché. Alors que l’immobilier d’entreprise, aujourd’hui, s’avère moins porteur, fragilisé par l’essor du télétravail, les espaces de bureaux loués par la Cavec continuent d’arborer un taux d’occupation très élevé, supérieur à 99%, contre environ 92 % pour les bureaux en Île-de-France, 96% à Paris intra-muros et seulement 85 % dans le quartier des affaires de La Défense. « Nous sommes bien sûr impactés, comme tous les autres acteurs, mais à des niveaux bien moindres », précise Florence Hauducoeur. En support de cette performance, la Cavec a défini un fonctionnement simple et clair. Les huit immeubles sont répartis dans deux SCI distinctes, la première allouée à la retraite complémentaire (sept immeubles) et la deuxième à la prévoyance (un immeuble). Leur gestion opérationnelle – commercialisation, contractualisation, audits techniques, entretien et réparations…– est confiée à une équipe restreinte de prestataires externes. Elle fait l’objet, chaque trimestre, d’un rapport présenté en Commission des placements et une fois par an d’un examen en conseil d’administration.

« Nous suivons attentivement les indicateurs de gestion et de qualité des immeubles, de même que nous pilotons au plus près les travaux de rénovation, la gestion des sinistres ou encore l’optimisation des consommations énergétiques. La valorisation du patrimoine immobilier induit automatiquement un gain de sécurité et de performance pour nos réserves, donc pour la retraite future des assurés de la Caisse : autant dire que nous y mettons la plus grande exigence », conclut Florence Hauducoeur.

En investissant dans la pierre, la Cavec a fait un choix fidèle à son style de gestion : prévoyant et performant.

Les immeubles au 31 décembre 2023